Pénurie d’offres foncières pour les logisticiens : un problème croissant

La logistique est un secteur en pleine croissance, porté par le développement du E-commerce et de la livraison à domicile. Cette croissance entraîne une forte demande pour des locaux logistiques, ce qui se traduit par une pénurie de disponibilité et d’offres foncières. La pénurie d’offres foncières est un phénomène qui se caractérise par un déséquilibre entre l’offre et la demande de locaux logistiques.

A qui la faute ?

Inexorablement et à l’évidence, la croissance du E-commerce entraîne une augmentation de la demande de surface de stockage et de distribution. Mais pas seulement ! Le développement de la logistique urbaine, qui nécessite des locaux situés à proximité des centres urbains, débouche sur une augmentation des coûts fonciers, qui rend plus difficile l’acquisition ou la location de locaux logistiques. Mais ce n’est pas tout…

Quid de la réglementation environnementale ?

La réglementation environnementale limite aussi le développement de nouvelles zones logistiques. Selon une étude du Conseil National des Ports et des Logistiques (CNPL), la réglementation environnementale est l’un des principaux freins au développement de nouvelles zones logistiques en France. L’étude estime que la réglementation environnementale représente un surcoût de 10 à 20 % pour les projets de développement de zones logistiques.

En France, la réglementation environnementale applicable aux zones logistiques est notamment régie par les lois suivantes :

• Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement
• Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte
• Et bien sûr, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui fixe un objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) à l’horizon 2050. Cela signifie que l’artificialisation des sols doit être compensée par la renaturation d’une surface équivalente.

Ainsi, la législation délimite des espaces où l’implantation de zones logistiques est interdite ou soumise à des conditions strictes. Par exemple, cela peut être le cas dans les zones à forte sensibilité environnementale, telles que les zones naturelles, les zones agricoles ou les zones à risque de pollution. En outre, elle peut imposer des contraintes sur les activités logistiques, telles que les émissions de polluants, la consommation d’énergie ou la gestion des déchets. Ces contraintes peuvent rendre le développement de nouvelles zones logistiques plus coûteux et plus complexe. Enfin, elle peut favoriser le développement de zones logistiques éco-responsables, qui respectent les principes du développement durable. Cela peut se traduire par des exigences en matière d’énergie, d’eau, de déchets ou de biodiversité.

La loi ZAN est un défi majeur pour le secteur de la logistique. En effet, l’artificialisation des sols est souvent nécessaire à l’implantation de nouvelles zones logistiques.

Impact de la pénurie d’offres foncières sur les logisticiens

La pénurie de disponibilités foncières a un impact négatif sur les logisticiens. Elle se traduit notamment par :

• Une forte augmentation des coûts logistiques, notamment les coûts de location ou d’acquisition des locaux (frein majeur).
• Une difficulté à trouver des emplacements adaptés aux besoins des entreprises.
• Une réduction de la compétitivité des entreprises, qui peuvent être contraintes de se déplacer vers des zones moins attractives ou de sous-louer des locaux.
• Voir pire…  exploiter une activité à risque – ICPE – dans des locaux non conformes

Chiffres et données

Selon une étude de CBRE, la demande de locaux logistiques en France devrait augmenter de 40 % d’ici 2027. Cette augmentation est due principalement à la croissance du e-commerce, qui devrait représenter 20 % du commerce de détail en France d’ici 2025 !

zéro artificialisation nette et logistique

Quelles sont les solutions pour répondre à la pénurie d’offres foncières

Face à la pénurie d’offres foncières, plusieurs solutions sont envisagées :

1. Le développement de nouvelles zones logistiques sur des sols déjà artificialisés peut répondre à ce besoin structurel, qui nécessite par ailleurs des investissements importants.
2. La réutilisation des friches industrielles est une solution plus rapide et moins coûteuse, mais elle est parfois limitée par la localisation des friches ou encore les enjeux écologiques et politiques que représentent ces gisements logistiques.
3. La modernisation et l’optimisation des entrepôts existants est une solution qui permet aussi de réduire les besoins en surface de stockage, mais elle ne suffit pas toujours à répondre à la demande croissante de locaux logistiques ou des contraintes économiques de l’entreprise.
4. La créativité des architectes industriels aura aussi un rôle à jouer dans la proposition de valeur en étudiant la verticalité des bâtiments (en hauteur ou sous-sol)
5. La mutualisation d’espaces déjà artificialisés qui pourraient aussi servir des usages mixtes pour éviter la création de nouveaux bâtiments.

Pour résoudre le problème de la pénurie de disponibilités foncières, il est donc nécessaire de mettre en place des solutions à la fois à court et à long terme. Les pouvoirs publics doivent soutenir le développement de nouvelles zones logistiques tout en gardant la perspective de la loi Climat et Résilience, notamment dans les zones périphériques des grandes villes. L’approche globale et systémique devant idéalement rester prioritaire dans les échanges.

Et dernière piste de solution : peut-on encore exclure de l’équation notre propre comportement ? L’atteinte des objectifs contradictoires passera aussi par notre capacité à adopter une nouvelle attitude en tant que consommateur et citoyen… ce qui ressemble fort à de l’innovation puisque ce sera une chose nouvellement introduite.