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15 octobre 2023La logistique est un secteur en pleine croissance, porté par le développement du E-commerce et de la livraison à domicile. Cette croissance entraîne une forte demande pour des locaux logistiques, ce qui se traduit par une pénurie de disponibilité et d’offres foncières. La pénurie d’offres foncières est un phénomène qui se caractérise par un déséquilibre entre l’offre et la demande de locaux logistiques.
A qui la faute ?
Inexorablement et à l’évidence, la croissance du E-commerce entraîne une augmentation de la demande de surface de stockage et de distribution. Mais pas seulement ! Le développement de la logistique urbaine, qui nécessite des locaux situés à proximité des centres urbains, débouche sur une augmentation des coûts fonciers, qui rend plus difficile l’acquisition ou la location de locaux logistiques. Mais ce n’est pas tout…
Quid de la réglementation environnementale ?
La réglementation environnementale limite aussi le développement de nouvelles zones logistiques. Selon une étude du Conseil National des Ports et des Logistiques (CNPL), la réglementation environnementale est l’un des principaux freins au développement de nouvelles zones logistiques en France. L’étude estime que la réglementation environnementale représente un surcoût de 10 à 20 % pour les projets de développement de zones logistiques.
En France, la réglementation environnementale applicable aux zones logistiques est notamment régie par les lois suivantes :
- Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement
- Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte
- Et bien sûr, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui fixe un objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) à l’horizon 2050. Cela signifie que l’artificialisation des sols doit être compensée par la renaturation d’une surface équivalente.
Des zones bien définies
Ainsi, la législation délimite des espaces où l’implantation de zones logistiques est interdite ou soumise à des conditions strictes. Par exemple, cela peut être le cas dans les zones à forte sensibilité environnementale, telles que les zones naturelles, les zones agricoles ou les zones à risque de pollution. En outre, elle peut imposer des contraintes sur les activités logistiques, telles que les émissions de polluants, la consommation d’énergie ou la gestion des déchets. Ces contraintes peuvent rendre le développement de nouvelles zones logistiques plus coûteux et plus complexe. Enfin, elle peut favoriser le développement de zones logistiques éco-responsables, qui respectent les principes du développement durable. Cela peut se traduire par des exigences en matière d’énergie, d’eau, de déchets ou de biodiversité.
La loi ZAN est un défi majeur pour le secteur de la logistique. En effet, l’artificialisation des sols est souvent nécessaire à l’implantation de nouvelles zones logistiques. Cette trajectoire n’est plus un horizon lointain : depuis début 2026, les premiers seuils de réduction de l’artificialisation s’appliquent concrètement sur le terrain, et obtenir une autorisation de construire sur un foncier encore vierge est devenu rare et coûteux d’après les professionnels de l’immobilier logistique. La conséquence pour un logisticien qui cherche un site : la question n’est plus seulement « où trouver du foncier disponible », mais « quel bâtiment existant peut être reconverti ou densifié », ce qui déplace une bonne partie du travail de prospection vers l’analyse de friches et d’actifs à faire muter plutôt que vers la seule recherche de terrains nus.
Impact de la pénurie d’offres foncières sur les logisticiens
La pénurie de disponibilités foncières a un impact négatif sur les logisticiens. Elle se traduit notamment par :
- Une forte augmentation des coûts logistiques, notamment les coûts de location ou d’acquisition des locaux (frein majeur).
- Une difficulté à trouver des emplacements adaptés aux besoins des entreprises.
- Une réduction de la compétitivité des entreprises, qui peuvent être contraintes de se déplacer vers des zones moins attractives ou de sous-louer des locaux.
- Voir pire… exploiter une activité à risque – ICPE – dans des locaux non conformes
Chiffres et données
Cette prévision de 2023 date d’avant le ralentissement immobilier de 2023-2024, et la réalité de 2026 est plus nuancée. Selon les chiffres CBRE du deuxième trimestre 2026, la demande placée d’entrepôts en France atteint 1,5 million de m² sur le premier semestre, un volume inférieur de 13 % à l’an dernier et de 26 % à la moyenne des cinq dernières années. Le marché se redresse, mais reste loin de son rythme d’avant-crise.
Ce ralentissement de la demande ne règle pourtant rien côté offre : la pénurie foncière reste un problème structurel, et pour cause, elle vient de la disponibilité des terrains constructibles, pas du volume de mètres carrés recherchés une année donnée. Un marché plus calme rend même la rareté du foncier plus visible, puisque les acteurs qui cherchent à s’implanter aujourd’hui sont souvent ceux qui ont un besoin opérationnel réel, pas un pari spéculatif sur la croissance du e-commerce.
zéro artificialisation nette et logistique
Quelles sont les solutions pour répondre à la pénurie d’offres foncières
Face à la pénurie d’offres foncières, plusieurs solutions sont envisagées :
- Le développement de nouvelles zones logistiques sur des sols déjà artificialisés peut répondre à ce besoin structurel, qui nécessite par ailleurs des investissements importants : à chiffrer précisément avant de se lancer, voir notre décryptage du coût de construction d’un entrepôt logistique.
- La réutilisation des friches industrielles est une solution plus rapide et moins coûteuse, mais elle est parfois limitée par la localisation des friches ou encore les enjeux écologiques et politiques que représentent ces gisements logistiques, comme le détaille notre article sur la reconversion d’un espace inutilisé en zone productive.
- La modernisation et l’optimisation des entrepôts existants est une solution qui permet aussi de réduire les besoins en surface de stockage, mais elle ne suffit pas toujours à répondre à la demande croissante de locaux logistiques ou des contraintes économiques de l’entreprise.
Mais aussi avec un peu de créativité !
- La créativité des architectes industriels aura aussi un rôle à jouer dans la proposition de valeur en étudiant la verticalité des bâtiments (en hauteur ou sous-sol), une piste que nous creusons notamment à travers l’augmentation de la hauteur de rayonnage existante.
- La mutualisation d’espaces déjà artificialisés qui pourraient aussi servir des usages mixtes pour éviter la création de nouveaux bâtiments.
Pour résoudre le problème de la pénurie de disponibilités foncières, il est donc nécessaire de mettre en place des solutions à la fois à court et à long terme. Les pouvoirs publics doivent soutenir le développement de nouvelles zones logistiques tout en gardant la perspective de la loi Climat et Résilience, notamment dans les zones périphériques des grandes villes. L’approche globale et systémique devant idéalement rester prioritaire dans les échanges.
Et dernière piste de solution : peut-on encore exclure de l’équation notre propre comportement ? L’atteinte des objectifs contradictoires passera aussi par notre capacité à adopter une nouvelle attitude en tant que consommateur et citoyen… ce qui ressemble fort à de l’innovation puisque ce sera une chose nouvellement introduite.
L’œil de l’expert
Avant de partir chercher un nouvel entrepôt, la question à se poser est simple : la surface actuelle est-elle vraiment saturée, ou mal exploitée ? Un adressage optimisé, un dimensionnement d’emplacements ajusté aux vraies rotations et une politique de réapprovisionnement revue absorbent souvent une partie du besoin, avant même de parler de mètres carrés supplémentaires. Chercher du foncier neuf dans un marché sous tension coûte cher et prend du temps ; revoir l’organisation de l’existant se pilote en quelques mois, pour un investissement sans commune mesure.
Questions fréquentes
La loi ZAN interdit-elle totalement la construction de nouveaux entrepôts ?
Non, mais elle la conditionne fortement : toute nouvelle artificialisation doit désormais être compensée par de la renaturation ailleurs, ce qui renchérit et complique les projets sur terrain vierge sans les rendre impossibles.
Une PME a-t-elle une chance de trouver du foncier logistique face aux grands groupes ?
Oui, à condition d’élargir la zone de recherche et d’accepter des friches ou des bâtiments existants à reconvertir plutôt que de viser uniquement le foncier neuf en première couronne, très disputé par les grands acteurs.
Faut-il privilégier l’achat ou la location d’un entrepôt dans ce contexte ?
Ça dépend surtout de l’horizon d’exploitation et de la trésorerie disponible, pas de la seule tension foncière. Un marché tendu pousse plutôt vers des baux plus longs pour sécuriser l’emplacement, quitte à négocier davantage sur le loyer.
La reconversion d’une friche industrielle coûte-t-elle plus cher qu’une construction neuve ?
Pas systématiquement. Le coût dépend surtout de l’état du bâti et d’une éventuelle pollution des sols à traiter, deux points à faire chiffrer avant toute décision plutôt qu’à estimer au feeling.
Les zones logistiques urbaines sont-elles concernées par la même pénurie ?
Oui, et souvent davantage : la proximité recherchée avec les centres-villes se heurte à une rareté foncière encore plus forte qu’en périphérie, ce qui explique la multiplication des petits sites de logistique du dernier kilomètre.
